[Guest post] La mia prima operazione immobiliare di successo

By | 9 febbraio 2018

Direi che tutto è partito dalla fine della prima operazione, che è stata un disastro.

Morale e autostima ai minimi storici, dopo aver avuto, in tempi passati, anche fallimenti su network marketing e in borsa.

A tutto ciò aggiungo anche il fallimento della ditta di mio padre di cui io e mia madre eravamo soci... La società era una Snc e chi è imprenditore o commercialista sa anche che i soci di una Snc rispondono ILLIMITATAMENTE con i propri averi. E qui non aggiungo altro...

Ma torniamo alla fine della prima operazione, del grosso fallimento.

Giugno 2017

Conosco un nuovo agente immobiliare che mi propone l'immobile che sarà il protagonista della mia storia.

L'immobile mi interessa, ha del potenziale e decido di provarci.

Devo fare una piccola premessa: le provvigioni degli agenti immobiliari a Trieste, sulle operazioni di vendita di aggira sull'1%.

Propongo a questa agente una provvigione del 4%, quattro volte superiore alla media; percentuale che lo ha fatto letteralmente sobbalzare dalla sedia.

Ovviamente tutte le persone attorno a me mi dicono di avere fatto un'offerta troppo elevata, che dovevo proporre meno, che sono un pazzo, ma io ho fatto un ragionamento, credo, più lungimirante.

In questo modo ho praticamente annientato la concorrenza di altri investitori, almeno per le operazioni che sto conducendo ora, in secondo luogo, anche nel mondo degli affari, tengo a stabilire anche un rapporto umano.

Forse guadagnerò di meno per singola operazione, ma così facendo l'agente sa che con me guadagnerà di più e lavorerà con più entusiasmo, segnalandomi per primo gli eventuali immobili potenziali su cui si può svolgere un'operazione.

Poi lo dico sempre: con l'ingordigia non si va da nessuna parte. Si può essere anche investitori etici!

L'immobile è in uno stato pessimo, c'è tutto da rifare, impianto elettrico e idraulico, pavimentazione, insomma proprio tutto.

In aggiunta ci sono condominiali arretrate e una causa esistente per circa 6.000€, per uno spandimento che ha danneggiato il negozio situato al piano sottostante e di cui il proprietario non si è mai interessato.

Ma del resto per un investitore peggio sta un immobile e meglio è (entro certi limiti, s'intende!).

Agosto 2017
I lavori proseguono piuttosto velocemente e a metà agosto, a cantiere ancora aperto, fa la sua comparsa un acquirente super interessato!

Vuole acquistare l'immobile e da subito una caparra di 25.000€. I restanti 100.000€ fissati per fine novembre al rogito.

Wow, penso, 30% di guadagno, brillante operazione e immobile acquistato praticamente sulla carta!

Ma il destino aveva deciso diversamente...

Passano i mesi e dell'acquirente non c'è traccia, introvabile, nonostante le parecchie telefonate dell'agente immobiliare.

Come è possibile che sia scomparso? Non gli interessa più l'immobile?

Poco male,  se non vuole più l'immobile perde la caparra, 25.000€ puliti, incassati senza colpo ferire.

Novembre 2017 - Mede del rogito

Ai primi di novembre vengo a sapere che l'acquirente è morto, già da due mesi. Questo è l’unico caso in cui non si può incassare una caparra.

Cavolo! Bisogna ricontattare al più presto i potenziali acquirenti, ma alcuni non sono più interessati e altri hanno già trovato l'immobile.

Inizio a sudare freddo!

Mi è andata male la prima operazione, se va male questa, sarò costretto ad arrendermi!

Ad aggiungere tensione c'è il proprietario, si agita sempre di più per i soldi che non arrivano.

Per fortuna troviamo poi un cliente super-interessato, preventivi su preventivi all'impresa, telefonate continue all'agente... ma arrivati al dunque si ritira!

A suo dire, “la moglie l’ha sconsigliato...”. Ma è possibile!?!?!?

Per fortuna poco dopo ne troviamo un altro, anche lui molto interessato!

Sfortuna vuole che anche lui si ritira...sua madre gli ha dato un "consiglio": “questo appartamento è troppo grande per te, perché non ne cerchi un altro?”.... ed era madre che doveva pagare!

Verso la fine di novembre l’agente mi comunica che l’importo dell’avvocato è di 24.000€ circa! Ma non erano 6.000€?

Sono sfinito!

Contattiamo l’avvocato che ci comunica gli importi:

  • 14.000€ per i lavori del tizio del piano inferiore;
  • 10.000€ per la sua parcella

E c'è una nuova sorpresa! Adesso c’è un sequestro cautelativo!

Il proprietario aveva la splendida abitudine di gettare nella spazzatura le raccomandate dell’avvocato, ottimo modo di affrontare i problemi. 

Una delle raccomandate conteneva una convocazione per il 7 luglio in tribunale, alla quale non si è presentato. La sola presenza avrebbe evitato qualunque tipo di complicazione.. e invece no!

Al "tizio del piano di sotto" non è parso vero. Grazie alla sua assenza si poteva rifare il negozio! Da 6.000 euro a 14.000 di rimborso... e in più la beffa del sequestro!

Non ce la faccio più! Sono nel panico più completo, cosa faccio adesso?

Dicembre 2017.

C’è una nuova offerta, non altissima, ma c’è. 

E continuano a nascere nuovi problemi!

Durante l’accatastamento il geometra si accorge che una finestra esistente non è presente in nessuna planimetria, forse c’è un errore, è un evento piuttosto raro, ma può essere. 

E invece no!

La finestra era "leggermente" abusiva, inserita chissà quanto tempo addietro e, ovviamente, senza permessi.

Alla banca, già agitata per l’ipoteca scritta che concedeva il finanziamento e per i vari problemi sorti, questo non va assolutamente bene, bisogna regolarizzare la posizione.

In tutta fretta viene redatta una SCIA, ma può andare tutto dritto per una volta?

La commissione che discute quest’argomento si riunisce ogni due settimane, il martedì. Ma l’immobile è considerato centro storico e ci vuole un parere speciale.

Serve la perizia della banca. Il funzionario addetto è in ferie, tornerà in gennaio! (e mi chiedo: "ma c’è qualche altro scagnozzo che lo sostituisce o si ferma tutta la banca?").

Gennaio 2018

Il notaio è in ferie... ovviamente il Natale è molto lungo per i notai 🙂

Per fortuna alla fine di gennaio mi comunicano la data del rogito, 6 febbraio, a quasi sei mesi dalla fine dei lavori.

Speriamo che non capiti qualcosa al nuovo acquirente, ormai mi aspetto di tutto, sono diventato un pessimista acuto!

Al rogito, stranamente, procede tutto tranquillo.

Ad oggi sto aspettando che ci sia la cancellazione dell’ipoteca e l’erogazione di quello che mi spetta, ma ormai il più è fatto.

Guadagno finale 10%, scenario win-win e proprietario salvato da conseguenze raccapriccianti (la casa sarebbe finita di lì a poco all'asta, lui sbattuto fuori, pieno di debiti e inseguito dall'avvocato, che inevitabilmente avrebbe fatto lievitare la sua parcella a mo’ di tassametro…insomma... rovinato per tutta la vita).

Soddisfazione anche questa, aver salvato una persona da guai ben peggiori.

E a pensare che sarebbe bastato che il proprietario avesse stipulato una polizza sulla casa del valore di 150€ l’anno circa per evitare questi costi abnormi che si è ritrovato...


Articolo di Massimiliano Basso

  • Michele ha detto:

    Benvenuto nel mondo degli Imprenditori.
    Complimenti per l’orientamento al risultato.
    Bravo

  • Paolo ha detto:

    L ho letto ma non ho capito molto… consiglio di riscriverlo meglio…

    Tu compravi e rivendevi l’immobile senza ristrutturarlo? Facevi solo speculazione?

    Parli di “proprietario”… ma quindi tu non l’hai mai comprata… l’hai solo ristrutturata e rivenduta giusto?

    Questo aspetto sfugge… e se si… pare che il prezzo di vendita sia stato 125.000 €… ma quanto l’hai pagata? E quanto ci hai speso per ristrutturazione e spese varie?

    Le varie cause erano a carico della proprietà no? Perchè ti ci preoccupavi tanto?

    spero sia una critica costruttiva
    saluti

    • Massimiliano ha detto:

      Ciao Paolo, non ti preoccupare, finché sono costruttive, le critiche aiutano a crescere. L’immobile è stato ristrutturato, o meglio, è stato venduto con ristrutturazione al grezzo, il nuovo proprietario si è preoccupato di completarla. Io non ho mai acquistato l’immobile, è stato venduto con procura. L’immobile è stato acquistato a 60k, ristrutturazione 30k, agenzia e orpelli vari 5k e rivenduto a 105k. Le varie cause erano a carico del proprietario, certo, ma mi preoccupava di più il proprietario stesso, alla fine una brava persona, travolta un po’ dalla sfortuna e un po’ da incoscienza, ma una mina vagante, dato che dalla rabbia voleva sfasciare l’immobile ristrutturato. Quindi di gestione non facile, dal punto di vista emotivo.

  • Filippo ha detto:

    Bravo Max, nonostante tutto sei riuscito ad arrivare alla meta e a segnare un bel touch down. Non sono un imprenditore, sono un impiegato che si interessa di marketing, per adesso soltanto come studio ed hobby. Qualche anno fa ho avuto esigenza di vendere una casa che era antica. A causa della sua composizione non è stata una facile compravendita, tante visite e pochissime offerte, poi leggendo di qua e di la ho scoperto l’esistenza dell’home staging, cosa che sconoscevo completamente e che mi ha aperto un mondo. A parte l’essermene appassionato, ho pitturato casa, svuotata lasciando soltanto pochi arredi in modo tale da rendere l’idea degli spazi senza togliere spazio e lasciando immaginare agli acquirenti come sistemare il resto. Devo dire che c’è stato un incremento del numero di offerte rispetto a prima c’è stato. In definitiva bravissimo per la tua operazione immobiliare, di sicuro le prossime andranno meglio e se sei riuscito a superare tutte queste difficoltà sei stato un “grande”; continua così, tignoso e mi sento di consigliarti, se non lo hai già fatto in passato, di rivolgerti a qualche stager.
    In gamba e auguri
    Filippo